怎樣才能讓自己在多方競價的情況下最終勝出?

怎樣才能讓自己在多方競價的情況下最終勝出?

 

據硅谷房地产经纪人协会於2013年發佈的房屋市場調查,70%去年售出物業有多個買家競價。這是過去至少15年里比率最高的一次。 (文章鏈接:http://www.mercurynews.com/business/ci_24309947/sales-1-5-million-plus-homes-are-rise)

 

如果您想要在MidPeninsula購買房產,您無需研究便會知道在這裏買房競爭的激烈程度將會是史無前例的。有些優質房產有超過20個或甚至更多的買家參與競爭!這使得至少19名投標人最終兩手空空,一無所獲。所以怎樣才能讓您自己在多方競價的情況下增加您最終勝出的機率呢?

 

雖然以下建議不能保證您會最終勝出,不過它們會使得您更具競爭力:

 

出價適當超過房屋標價,但是要聰明行事。

 

房地產經紀人最近一段日子最常用的策略是以低於市場價標出房產價格 ,這樣會引起很多買家的興趣,讓她們產生買房的衝動。這樣做的目的是 使得衆多買家出價,那麼一場競購之戰可能就會爆發了。

 

有時,銷售代理將指定她們的客戶“接受報價”的具體日期,因而她們會接受在那天之前給出的最佳報價。其它時候,房產銷售代理也會願意在賣家和買家的談判中來回周旋,以期能夠達成對各方都有利的交易。

 

了解賣家代理工作的程序非常重要,因爲這會讓您制定出最好的報價策略。如果您認為您會得到第二次報價的機會,以便您做出最佳報價,您最好不要在第一次就報出您能給的最高價格。但是,如果賣方的代理人只給您一次報價機會,您就應該好好想想您是多麼想要那棟房產,然後 給出您感覺合適的最高報價 。

 

這很容易就會使得您變得很衝動,不惜一切代價希望獲得最終的取勝。不管您多麼想要那棟房子,競爭有多麼激烈,請務必理性的給出您的報價。這樣您就不會最終悔恨不已,不得不揹負難以承擔的抵押貸款。

 

讓您的報價不受或者少受突發事件的影響。

 

最有吸引力的報價是很少或根本沒有受突發事件影響的那些。這意味著,您需要有您自己的資金以及獲得貸款預先批准,當然如果您能以現金支付,那便最好不過了。

 

如果可能的話,賣家希望放棄房屋估价條款。在這個不斷變化的市場,房屋估價往往不跟上實際價格不斷飆升的房產,但是銀行不會按照房屋最新的價格放貸。 一個好的經紀人可以幫助您找到一個能跟得上最新房屋價值的(房地产)估价师, 但最終的房屋估價還需要得到買賣雙方的一致同意。

 

如果發生了這種情況,而且您已經放棄了估价条款,那麼您必須拿出額外的現金來彌補差額,否則您可能就要承擔失去您的保證金的風險。放棄估价条款時務必要小心謹慎。

(具體鏈接 http://www.realtor.com/home-finance/real-estate/buyers/appraisal-contingency.aspx?source=web

 

另一種突發狀況是房屋的全面检查。很多時候,賣方都會事先將房屋檢查工作完成,而且在您報價之前您也能查看得到具體檢查信息。如果您是因爲接受的是賣方的檢驗報告而感到不安,您也在報價之前自己安排人員來幫助您完成房屋檢查事宜。

 

過去是在把房子賣了之後才想着去購置另一套房,現在這一情況幾乎絕跡了。 在這個火熱的市場,賣家並不需要一直等着,因爲外面有太多的買家了。如果您需要賣出您現有房屋來購置一個新家,您最好的選擇要么 您開始尋找新家之前將房產賣掉,或取得一些過橋融資,使您能夠在賣出現有的房產之前湊夠首付。

 

請確保您聘請的房產代理商解當地的房產信息,經驗豐富而且們在房地產市場的同行中也收到廣泛的尊重。

 

一個了解本地房產市場的代理商將不僅能夠引導您找到在您預算範圍內並且適合您要求的房產,她還知道您的購買力,然後非常有策略的將這些因素放在一起做出最後的報價,最大程度的幫您獲得最終的勝利。一個有經驗的代理人可以給貸款機構提出建議,並幫助您獲得貸款預批。她可以幫您辨別各種信息的真僞 ,記錄那些有異常情況的或者是可能引起突發狀況的危險信號。

 

然而多數購房者不會考慮的一個非常重要的方面是她們選擇的代理商在同行之間的口碑。代理商喜歡和討人喜歡,注重細節,且誠實正直的代理商合作。這些品質能確保交易順利進行 ,這對於買房代理商將是十分愉快和輕鬆的。您可能認為找一個非常強勢的代理人可以最大程度的維護您的利益,但有時 正因爲買方的代理人過於強勢使得賣方的代理人有些反感,反而最終損害了她的客戶。房地產經紀人也是人,他們喜歡和他們喜歡的並且是值得相信的人做生意。我曾見過即便是買家給出了最好的報價也沒能成功,原因就在於買家的代理人太過於咄咄逼人。

 

在這個火熱的賣方市場中,沒有什麼祕訣可以確保您的報價將最終會中標,但您還是能夠控制很多事情,可以幫助您提高您成功的概率。

 

 

如何给你的房屋定价,以獲得最高的最终銷售價格

如何给你的房屋定价,以獲得最高的最终銷售價格

 

 

1,在销售您房产的过程中您能做出的最重要決定之一就是确定它的掛牌價。如果您制定的挂牌价过低,虽然这样可以引起很多潜在买家的兴趣也会得到更多的报价,但是你最终可能会白白损失很多钱。如果你制定的挂牌价太高,那么潜在的购房者可能会直接忽视您的房产,最终得花费很长时间才能售出。在如火如荼的MidPeninsula房地产市場,如果一栋房产上市未售的時間過長,購房者可能会開始懷疑这栋房子是不是有什么问题,你可能不得不降低挂牌价来抵消这种負面印象。

 

這就是為什麼定價策略是如此重要的原因,不僅僅是為了 最大限度地提高您的銷售價格,而且還能夠快速,盡可能减少您的壓力。所以,怎麼才能知道您的房产的合理价格呢?機會有的是, 只是您还不知道而已。您可以看一下和您房子类似的房产,接下来找到那些最近售出的房产,查看他们的售出价格,这样您便大略知晓您房子的价格了。不过在这个日新月异的房地产市场,缺乏最新的最重要的房屋销售信息可能对您来说会是个问题。此外,您的个人情感以及潜在的经济利益也会扭曲您对房屋的价值的正确判断。

 

這就是為什麼您需要聘请专业的代理商的重要原因,他们了解这一地区,并从多次成功的房屋销售中获得了丰富的经验。要為你的房子確定合適的價格,那么您的预期目標和预期售出时间,以及市場條件和您房产的出众的特点,这些因素就变得非常的重要了。

 

以下是给一栋房产定價,所需要考慮的因素:

 

  • 房屋的大小,條件,設計和房齡
  • 大小,功能性(形狀,层级等)
  • 地段(城市,社区和街道)
  • 您房产附近最近的“代售”和“已售”同類物業的價格
  • 房产的特性,如周围景色,步行至學校的距离,等等。
  • 目前的市場狀況,包括房产銷售的速度如何,抵押貸款利率和類似房屋的市場供應状况

 

一旦房产附近的价格確定了,下一步就要考慮你的预期目標和售出時间以制定定價策略:

 

市場價格 只是意味著基於上述條件对您的房产做出的估值。 如果您制定價格合理,售出的价格便会以挂牌价为基础,在挂牌价上下浮动(根据目前的市場)。 這种定價策略的风险最小。

 

拍賣定價 或低於市場價來激發大批購房者的兴趣,創造大量的需求,並 通過多個投標人的竞价来推動價格上漲。這種策略通常用在一個強大的賣方市場,購房者急切的希望在多方竞价的情况下能够最终中标。购房者的這種擔心有時會導致買家对一栋房屋进行多次报价,最终房屋会以高于市場價售出。這種策略的風險是,如果房子无法引起众人的興趣,或者如果市場迅速冷卻下來,最终的价格可能達不到那麼高的市場價格,您可能會损失一笔錢。

 

溢價定價 或高於市場價格通常是用于有特殊功能的物業,并且推介给有强烈购买意向的買家,他们爱上了那栋房产,愿意支付房屋溢价。這種策略通常是针对某些有特别突出方面的房产而且賣家也並不急於出售。這種策略的風險在於,花费的时间要比其它策略要长,如果合適的買家沒有出現,那么最终需要降低價格。

 

最终制定出来的完美的房屋销售价格其实是科学与艺术的统一和平衡。了解當地房产市場和最新的市场销售状况对于獲得最高的銷售價格而言至关重要。

场外交易或是私下交易适合我嗎?

场外交易或是私下交易适合我嗎?

 

我們在MidPeninsula房地產銷售看到的更多的一种趨勢往往是場外市場交易或私人房产交易。 這些房子是由房地產經紀人挂牌上市,但沒有公開宣傳或登記在多重上市服务系统 (MLS)上进行挂牌销售。多重上市服务系统(MLS)是指在專業地產代理進行房屋銷售有關的信息交流的主要媒介。

 

在場外市場上市的情況下(有時也被稱為“口袋交易”),通常不会登引人注意的報紙廣告,也不開放參觀。取而代之的是 賣方的代理人悄悄地通知其它代理商和潛在買家,让他们知道这栋房屋正在出售。因此这样的话要想把房屋销售消息传开变得非常複雜,包括推销给最近有资产变现的潜在买家而且房屋在网上的展示也必须输入密码。 这种方式講究的是信息的傳播的质量,而不是數量。

 

這種销售方式有点反常。難道您不想让您的房屋销售消息让众多的其它的代理商和潜在买家知道吗?雖然場外市場掛牌限制了購房者的数量,但其也有幾個好處吸引了某些特定的賣家。

 

以下是您可能希望采取私下交易的原因

 

1隱私

 

當您将您的房产在MLS(多重上市服务系统)上进行挂牌销售时,全世界都可以看到您房屋的每一個細節。您房屋的地址,平面佈置圖,房屋的內部和外部特征,並且最重要的是很多您的圖片,房屋的价格等陌生人,親戚,同事和好管閒事的鄰居都可以看得到。房屋開放日会给这些人漫步您的房屋和检查您房屋的每个角落的机会——从您的裝修風格,甚至是您衣柜内的衣服。 公开出售房产固有的一个缺点就是无法保护隱私,这就使得一些賣家感到不愉快,尤其是那些还住在房屋内的卖家,因此在出售房屋时他们更願意采取私下出售的方式。

 

2给更有資质的購房人看

 

通過取消房屋開放日和封锁房子銷售的公開信息,使得只有事先取得预约的一部分客户才有资格看房 。賣方的代理只会联系有购房经济实力的買家 。受到邀约的房地產代理最好是推荐合格的買家或是与房屋很匹配的买家——因而没有那些只去想看而不买的人。

 

3降低准备和附带成本

 

许多选择私下上市的买家在房屋销售前几乎不做什么准备或者是整修。对于那些可能有着自己独特品味的客户,他们更喜歡自己購買材料自己翻新房屋,這可能也是一個優勢。

 

4在公開上市前來測試市場價格的一種方法

 

有些賣家把房产先放在场外市場的目的是测试市场反响,如果它不賣不出去,他们依旧可以拿到MLS(多重上市服务系统)上进行销售。 這使得他們能夠制定一個高於市場的價格,看看買家是否有意愿。如果房子无法以那个价格售出,他們 就 可以 向下調整價格,而無需承担在公開市場上长期的无法售出的恥辱。

 

您可能不希望私下销售您的房产的原因

 

儘管場外市場上市有諸多优点, 不过他也有一个巨大的劣势。由於購房者之間的競爭減小,因此您收到报价要比公開销售要低。最近 在舊金山的兩位房地產代理商对比了2013年場外市場售出的價格和在 MLS上市的房产售出价格 。他們發現 , 公開上市的独栋住宅的售出价格平均要比私下銷售的房产要高17% 。公寓的差价也达到了9%。

 

綜上所述,決定公開或是私下出售房产的因素有很多。一個經驗豐富,知識淵博的房地產經紀人將能夠幫助您分析您的選擇,並為您做出最正确的決定。

準備出售您的房产

準備出售您的房产

 

問: 我們已经在这栋房子了里住了幾十年了,我們有太多的東西需要整理和处理,而且在卖掉这栋房子之前我们还需要完成其它大量的工作,我們不知道從哪裡開始。 我們真的可以在房子出售前準備好吗?

 

答: 这是个好問題!很多賣家都和您面临着同樣的问题。我可以幫您制定一個計劃整理分类您的随身物品,並迅速地完成必要的房屋修復工作。 我有着可靠的优质供應商,他们可以幫您处理与此相关的一切事务,无论是決定什么东西该留下什么东西该扔掉,还是房屋粉刷,管道检查,修复老化电路和水管设施,園林綠化——他们能提供让您房子焕然一新,能够符合出售条件的所有服务。

 

問: 我們知道要想在正式出售房屋之前,我們的房子,院子还有很多工作要做,但我們不想花很多錢。我們该如何決定哪些工作該做,哪些不该做呢?

 

答: 您需要理解的一个重点要要能花最少的錢,来最大程度的提高您房屋的吸引力。有時做些簡單的性价比较高的修復如房间清理,全面粉刷,更換照明燈具, 或者是種植一些花花草草都可以给買家留下很深刻的印象。我與賣家一块工作已有十多年,并且幫助他們决定如何在準備出售他們的房产时让花出的钱得到最大的回报。幫助客戶改造和建設新的房屋时,我也有豐富的經驗 。

 

問: 我們的房屋房龄已经很长了。我們是否應对房子进行大翻新,例如 重新裝修廚房 ?我們了解到如果厨房较好的话,那么在出售房产时可以极大增加房屋的价值。

 

答: 這要依情況而定。我們需要仔细考虑精确计算您的廚房状况怎样以及厨房重做的成本。雖然廚房的确对大多數的購房者而言承担着重要的角色,然而在許多情況下,全面整修改造整个厨房并不能得到应有的回报。 不过一定程度上美化厨房不失为一个不错的选择,如重新粉刷櫥櫃,更換按钮或使用新的電器都可以使廚房焕然一新并且裝修成本只是全面改造的一小部分。

 

問: 是否真的有必要使得房屋焕然一新?這聽起來会花费不少。

 

答: 同樣,這也要看情況。全面整修并不是处处都合适,通常我們只是在能将房子最好的状态呈现出来时才會建議全面整修。有研究表明,購房者对房子的印象会在他看到房子的6秒内形成,所以我們要確保您的房子给他们留下最好的第一印象。 我和很多有着不同的风格房屋装修者一起共事过,他们可以给您提供性价比最高的服务。现在情况也十分有利,因为在我们现在处于的火热的房地产市场中,您只需要花一点时间去整修房屋即可。

問: 除此之外,在出售房产之前還有什麼是我們需要知道的呢?

 

答: 每间房屋的情况都是不同的,因此每栋房屋都需要进行不同的准备工作。我们能给您带来的很有价值的东西是我们知道在您准备出售房产之前您需要准备些什么,而且帮助您找到最可靠的服务商,给您最优惠价格并准时完成任务。我希望我们可以面谈,我可以给您建议,使您在准备出售房产之前做出最明智的决定。

 

 

高质量的服務:我們知道問題在哪,如何解決那些问题,我們将会为您完成这一切。

 

我們努力工作只为让您的整个交易过程变得简便。讓您的房产得以符合销售条件,我们还需完成大量工作,同时迅速完成这项工作并能以合理的價格出售,这些对我们而言可能也是一個挑戰。這就是您需要我们的原因。您需要寻找一个得力助手,或者一个人來幫助您来分类整理您房屋内40多年积累下来的东西?我們给您的不僅是建议,而是评估,安排整个工作计划,並確保按时完成工作。

 

全面房检

 

向我們展示您房屋的狀况,我们会找到房屋内最有潛力的地方,这些地方需要格外注意,需要采取些措施让您的房产变得尽可能的好。

 

房屋檢查

 

按順序和時間安排进行相关檢查:房屋,蟲害和游泳池。

 

房屋整修諮詢

 

評估全面整修的必要性,组织竞标让专业的人员给出具体的施工时间表。

 

改進和招標

 

評估房屋升级及周围景觀改善的必要性,獲得投標和工作日程安排。

 

買家获得您房子的第一印象是在6秒以内。無論是第一次接觸是通过电话还是见面,都特别需要做好。我們知道房屋的美感在买家眼中的重要性。同时我們通過使房子能够迅速入住来提高感兴趣买家的数量,并把细节做好赢得有意向的买家。

 

插入圖形:通过了解买家需要,然后给房子做出一定的改变

 

基於我們预期的目標買家,Dreyfus会给您推荐一套定制的计划来出售您的房产。 我們深知發展趨勢,並正在尋找真正潛在的買家。我们不会向其他代理商那样,每次只能拿出普通的毫无新意的方案。我們给您推荐不同的房屋整修人员,做出不同的房屋装修,以便让您的家看起來與眾不同,並在市場中的其他房产脫穎而出。

 

您正在擔心如何寻找在很短的時間内把所有的工作都完成并且價格合理的服务商吗?把困难留給我們来解决吧。我們有长期合作关系,有可靠的成熟的承包商,管道工,電工,油漆工,園丁和房屋整修工,他们可以按时完成房子改造工作并且价格也会保持在您的预算范围内。

 

在Mid-Peninsula出售房产您最需要知道的5件事

5 things you need to know about selling a property in Mid-Peninsula

 

# 1 This is a global real estate market – there are different sizes and types of properties.

 

We have all heard the sensational stories of wealthy international buyers buying luxury homes. (The following is the URL link for Los Altos property sales http://blog.sfgate.com/ontheblock/2011/03/31/100-million-dollar-los-altos-home-breaks-record/), but here are various The price of the home is mainly for foreign buyers, who are interested in having a foothold in Silicon Valley. The number of buyers who buy apartments in the United States, townhouses and medium-sized family-style single-family homes is increasing.

 

If you want to sell your property to the entire market, you need a broker who knows the international market. Your broker must know how to reach potential buyers around the world, how to communicate with them, and must understand their values ​​and business practices.

 

# 2 After you list your property for sale, you may need to move out of it.

 

In the old real estate market, when you list your property for sale, you need to find a new property to buy. Once you have found your favorite home, you will coordinate the time difference and make a quote based on the sales of your current property so that you can make a smooth transition from one home to the next.

 

Nowadays, many sellers, especially those living in high-end real estate, need to move some houses before they sell the property and renovate them for sale, which makes the room light the best. Because we are in a seller’s market, houses may soon be sold. During this period, the seller can take an extended holiday, live in a temporary home or get a bridge loan to purchase a new home before the sale.

 

# 3 If you want to monetize the property of your house now, but are not ready to move, there is a solution here that may be easier than you think.

 

I know this seems to be at odds with my previous statement, but let me explain. Although house prices have soared, there is still a big inventory digest problem. This is partly because, although some homeowners are eager to make the real estate appreciation they have gained, they are still not ready to move.

 

The good news for those homeowners is that some investors are only interested in real estate on the market, but they are not planning to live there. For these investors, it is undoubtedly ideal for them to buy a house and then rent it to the former owner. In this way, they can save the cost of advertising, and also avoid the trouble of showing the house to the tenants. After the third-party hosting of the house transaction, they can collect the rent as quickly as possible.

 

These investors will often be happy to rent the house for you for a year or more. In this seller’s market, even those who want to move into the house quickly may be willing to rent the house to you for a few weeks or months so that you can get your child to complete the school year or have enough time. Looking for another home.

 

# 4 Although the emergence of the Internet makes it easier for ordinary people to access the real estate market, it is still important to find an experienced, qualified real estate professional to help you sell.

 

A recent study shows that the size of homeowner self-sales (FSBO) has actually declined, and in the past decade, more and more sellers realized that they could neither save money nor give them money by selling them. save time.

 

According to the 2013 National Association of Realtors’ home buyers and sellers, the proportion of “homeowners selling” has been declining, and has fallen by 5% in the past decade, from 14% in 2003 to 2013. 9%. Except for the ratio of transactions between acquaintances in real estate sales or buyers directly contacting the seller, only 6% of the recent sellers did not rely on the help of any real estate agent to reach a deal.

 

Even if it is currently in the seller’s market, the sale of a house requires not only a sign on the lawn, but also waiting for the buyer to come to the door. To successfully sell a home at the best price requires a specialized marketing and pricing strategy (click on the link in the pricing strategy column for specific information), local, national and global exposure capabilities, and experienced negotiation skills. Only legal knowledge is available from experienced real estate professionals. The more competitive the market, the more you need a professional who knows the complexities of the market, and they can use their expertise to build an edge for you.

 

# 5 is now the prime time to sell real estate!

 

Property prices in the MidPeninsula area and surrounding cities are now at their highest point. In some cases, the price paid by the buyer is a bit exaggerated. However, interest rates are still relatively low (but slowly rising). So now the sale can make a lot of money, and the supply is still unable to catch up with demand.

 

Although the price of the property seems to continue to rise, our experience tells us that this is not the case. The development of the real estate market has its operating cycle. Its price will rise slowly, then reach its peak and then fall, sometimes even falling by more than 20%. Then the amplitude will gradually flatten and eventually rise again. But it is estimated that it will take about five years from the price drop to the peak. Trying to speculate on the direction of the market is very dangerous. If you are wrong, you may lose a lot of money. If you are considering selling your property in the next few years, now is probably your best chance!

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